7 Schritte wie Du herausfindest, wo Dein Tiny House, Minihaus oder Containerhaus stehen darf

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Fragst Du Dich wie viele andere auch, ob Du Dein Tiny House am Waldrand, auf einem Freizeitgrundstück oder im Garten Deiner Eltern bauen darfst? Oder was Du sonst noch baurechtlich beachten musst? Dann bist Du hier genau richtig. Wir helfen Dir, einen Überblick zu bekommen, was Du aus Sicht des Baurechts für Dein Tiny House auf Rädern, Minihaus oder Modulhaus beachten solltest

In diesem Artikel erfährst Du:

Hintergrund: Deutschland ist nicht die USA

Bestimmt hast Du schon viele inspirierende Bilder und Videos von Tiny Houses in den USA gesehen, die in sehr landschaftlich schönen Gegenden stehen. Die schlechte Nachricht ist: Deutschland ist nicht die USA. Während in den USA z.B. durch den Bau eines Hauses auf einen Anhänger das amerikanische Baurecht umgegangen werden kann, sieht die Welt in Deutschland etwas anders aus. Egal ob Dein zukünftiges Eigenheim ein Tiny House on Wheels, ein Mini-Haus oder Modulhaus ist – Du wirst immer in irgendeiner Form mit dem deutschen Baurecht in Kontakt kommen.

Schritt 1: Baurechtliche Einordnung: Ein Fahrzeug oder eine Ladung oder ein Gebäude

Du kannst Dein Tiny House auf Rädern, Minihaus oder Containerhaus als Fahrzeug (Wohnwagenzulassung) oder als Ladung auf der Straße transportieren. Sobald Du es aber auf einem Grundstück nach dem Baurecht nutzt, d.h. in irgendeiner Form bewohnst, wird es auf Grundlage der Landesbauordnung zu einem „Gebäude“. Dabei spielt es keine Rolle, ob Dein Haus auf Rädern, einem Fundament oder ähnlichem steht.

Schritt 2: Art der Nutzung: Dauerhaftes Wohnen, Wochenend- bzw. Ferienhaus oder als Wohnwagen

Für dein Bauvorhaben kommen laut Baugesetzbuch nur zwei Bereiche in Frage: der Außenbereich oder der Innenbereich. Im Außenbereich ist ein Bauvorhaben zu Wohnzwecken (= dauerhaftes Wohnen) verboten. Hierfür gibt es nur wenige Ausnahmen (z.B. Du bist Landwirt und benötigst für deinen landwirtschaftlichen Betrieb Wohnraum), die im Regelfall nicht auf einen normalen Bauherrn zutreffen. Eine Nutzung Deines Tiny Houses, Mini-Hauses oder Modulhaus als Wochenend- oder Ferienhaus ist wiederum im Außenbereich möglich. Möchtest du jedoch dauerhaft in Deinem Haus wohnen, bleibt Dir nur ein Grundstück im Innenraum für Dein Bauvorhaben. Die Vorgaben des Baurechts hängen maßgeblich von der Art der Nutzung ab: Man unterscheidet zwischen dauerhaftem Wohnen (z.B. Erstwohnsitz), Nutzung des Gebäudes als Wochenend- bzw. Ferienhaus oder die Nutzung als Wohnwagen (gilt nur für Tiny Houses on Wheels).

Dauerhaftes Wohnen

Möchtest Du in Deinem zukünftigen Eigenheim langfristig wohnen, benötigst du ein Grundstück im Innenbereich. Dein Grundstück muss zwingend an das öffentliche Wege- und Verkehrsnetz sowie an das Ent- und Versorgungsnetz angeschlossen sein, wenn Du eine Baugenehmigung erhalten möchtest. Zudem darf durch die Errichtung Deines Hauses das Ortsbild nicht beeinträchtigt werden.

Wochenend- bzw. Ferienhaus

Nutzt Du dein Tiny House, Mini-Haus oder Modulhaus nur gelegentlich, d.h. dein tatsächlicher Lebensmittelpunkt liegt klar erkennbar an einem anderen Ort, kannst du auch auf Grundstücke im Außenbereich bauen. Es gibt z.B. Sondergebiete, die der Erholung dienen und für den Bau von Wochenend- bzw. Ferienhäuser vorgesehen sind. Auch hier gilt die Anforderung, dass Dein Grundstück an das Ent- und Versorgungsnetz angeschlossen sein muss.

Wohnwagen (gilt nur für Tiny Houses on Wheels)

Falls du dein Tiny House on Wheels nur als Wohnwagen für Fahrten in den Urlaub benutzen möchtest, benötigst du keine Baugenehmigung, da es sich baurechtlich nicht um ein Gebäude, sondern um ein Fahrzeug handelt. Hinweis: Es könnte aber aufgrund der optischen Erscheinung eines Gebäudes dennoch unter das Bauchrecht fallen. Für das Abstellen deines Tiny Houses benötigst Du aber einen Stellplatz auf einem Privatgrund. Welche Anforderungen dieser Stellplatz erfüllen muss, kannst Du in der Stellplatzverordnung der jeweiligen Landesbauordnungen nachlesen.

Schritt 3: Rechtliche Vorgaben: Flächennutzungsplan, Bauleitplan und Ortsgestaltungssatzung

Um festzulegen, wie ein Grundstück verwendet werden darf, werden diese in verschiedene Untergebiete eingeteilt (z.B. allgemeine Wohngebiete nur für Wohngebäude, Mischgebiete für Wohn und Gewerbegebäude, usw.) Hierzu erstellt die Gemeinde einen sogenannten „Flächennutzungsplan“. Neben dem Flächennutzungsplan kann ein verbindlicher „Bauleitplan“ (Bebauungsplan) entwickelt werden. In diesem sind weitere Richtlinien wie z.B. Dachform, Geschosszahl, Dacheindeckung, Minimum und Maximum Grundflächenzahl etc. festlegt. Zudem kann die Gemeinde noch eine „Ortsgestaltungssatzung“ festlegen, die weitere Vorgaben wie z.B. Farbe und Material der Fassade, Art der Fenster etc. definiert, um sicherzustellen, dass sich Dein Bauvorhaben auch in das vorhandene Ortsbild einfügt.

TIPP: Wenn du ein potentielles Grundstück gefunden hast, prüfe als erstes im Flächennutzungsplan, ob Dein Grundstück für deine Art der Verwendung (dauerhaftes Wohnen oder Wochenend- / Ferienhaus) verwendet werden darf. Schau Dir im zweiten Schritt den Bauleitplan und die Ortsgestaltungssatzung genauer an und analysiere, welche Anforderungen Dein Bauvorhaben erfüllen muss. 

Schritt 4: Baugenehmigungsverfahren: Verfahrensfrei, genehmigungsfrei oder vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Welche Art der Baugenehmigung Du für Dein Grundstück brauchst, kannst Du in der Landesbauordnung (LBO) nachlesen. Es kann für Tiny Houses, Mini-Häuser und Modulhäuser zwischen verfahrensfrei, genehmigungsfrei und vereinfachtem Genehmigungsverfahren unterschieden werden.

TIPP: Die Anforderungen für die unterschiedlichen Arten der Baugenehmigung unterscheiden sich zwischen den Bundesländern. Informiere Dich also, welche Anforderungen für dein individuelles Grundstück gelten. 

Verfahrensfrei

Du musst keinen Bauantrag stellen. Du bist aber verpflichtet zu prüfen, dass dein Bauvorhaben keinen öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht (z.B. Brandschutz, Energieeinsparverordnung, Statik, Abstandsflächen). Zudem müssen die Vorgaben des Bebauungsplanes, Vorschriften der Landesbauordnung, Denkmalschutzbestimmungen, Wasserschutz- und Landschaftsschutzgebietsbestimmungen oder sonstige Vorschriften zwingend eingehalten werden.

Genehmigungsfrei

Dein Bauvorhaben wird über ein Bauanzeige-, Kenntnisgabe- oder Mitteilungsverfahren abgewickelt. Welche Unterlagen neben dem Bauantrag für die einzelnen Verfahren notwendig sind, musst Du individuell mit Deiner Baubehörde besprechen. Der Vorteil von einem genehmigungsfreien Bauverfahren ist, dass Du Deine Bauvorlagen einreichst und innerhalb einer festgelegten Frist der Landesbauordnung eine Baugenehmigung automatisch erteilt bekommst, wenn die Baubehörde nicht widerspricht. Es findet hier jedoch keine rechtsverbindliche Prüfung der Pläne statt. Die Verantwortung der Pläne liegt also bei Dir und deinem Planfertiger.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Für Dein Bauvorhaben wird von den Behörden nur die allgemeine Zulässigkeit des Vorhabens, die Abstandsflächen und ausgewählte weitere öffentlich-rechtliche Vorschriften geprüft. Der Vorteil gegenüber einem vollständigen Verfahren (hier nicht dargestellt) liegt in der Zeitersparnis aufgrund der schnelleren Abwicklung.

Schritt 5: Bauvoranfrage als Vorstufe zum Bauantrag

Wir empfehlen Dir für Dein Bauvorhaben zunächst einmal eine Bauvoranfrage durchzuführen. Eine Bauvoranfrage ist eine Vorstufe des Bauantrags und gibt Dir die Möglichkeit, Dein Bauvorhaben sowie rechtlich kritische Themen vorab zu klären. Wie eine Bauvoranfrage gestellt werden kann bzw. welche Unterlagen Du dafür benötigst, ist in den Landesbauordnungen geregelt. Deine zuständige Bauaufsichtsbehörde informiert Dich gerne darüber. In der Bauvoranfrage werden Fragen beantwortet, die Du in der Voranfrage gestellt hast. Sie stellt noch keine vollständige baurechtliche Klärung dar. Werden in der Bauvoranfrage aber Zusagen gemacht, so sind diese für folgende Baugenehmigungsverfahren bindend.

TIPP: Wir empfehlen Dir vor der Stellung einer Bauvoranfrage zunächst ein formloses Vorabgespräch mit der zuständigen Baurechtsbehörde. Hier kannst du schon mal Deine Pläne mitbringen und erhältst eine erste unverbindliche Auskunft. Die Aussagen der Mitarbeiter können Dir dabei helfen einzuschätzen, ob sich eine Bauvoranfrage und die dafür erforderlichen Kosten und der Aufwand lohnen.

Schritt 6: Notwendige Unterlagen für Dein Bauvorhaben: Bauantrag und weitere Unterlagen

Welche Baubehörde für Dein Bauvorhaben verantwortlich ist, kannst Du über einen Anruf bei der Gemeinde, in der Dein Grundstück liegt, feststellen. Hier reichst Du Deinen Bauantrag und weitere Unterlagen abhängig vom Baugenehmigungsverfahren ein. Dein Antrag muss von Dir und einem bauvorlageberechtigen Entwurfsverfasser (z.B. Architekt, Bauingenieur eingetragen in der Liste der Bauvorlageberechtigten der Architekten- bzw. Ingenieurkammer) unterschrieben werden.

Dein Bauantrag enthält im Regelfall folgende Dokumente:

  • Bauantrag: Formular mit Angaben zum Bauvorhaben und den Beteiligten
  • Amtlicher Lageplan: Zeichnerischer und schriftlicher Teil, z. B. überbaute Fläche, städtebaulichen Kennzahlen etc.
  • Baubeschreibung: Formular mit Angaben zum Grundstück, Bauvorhaben, Ausstattung, verwendeten Materialien, konstruktiver Merkmale etc.
  • Entwurfspläne: Grundrisse der Geschosse, Ansichten von allen Seiten
  • Berechnungen: Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Brutto-Rauminhalt, Brutto-Grundrissfläche, Wohnfläche, Rohbau und Gesamtkosten
  • Bautechnische Nachweise: Standsicherheitsnachweis Statik, Wärmeschutznachweise, Brand- / Schallschutz, Entwässerungsgesuch
  • Weitere Dokumente: z.B. Zustimmungserklärung der Nachbarn

Schritt 7: Baugenehmigung: Jetzt kann es losgehen

Mit der Erteilung der Baugenehmigung steht Deinem Bauvorhaben nichts mehr im Wege. Du musst mit Deinem Bauvorhaben üblicherweise innerhalb von drei Jahren beginnen. Dein Bauvorhaben darfst Du insgesamt nur ein Jahr lang unterbrechen, andernfalls verliert Deine Baugenehmigung ihre Gültigkeit. Du kannst sie aber über einen schriftlichen Antrag verlängern. Wenn Dein Bauvorhaben abgeschlossen ist, erfolgt die Bauabnahme durch die Bauaufsichtsbehörde. Diese prüft, ob Dein Bauvorhaben auch tatsächlich mit dem genehmigten Bauvorhaben aus deinem Bauantrag in baurechtlicher und bautechnischer Hinsicht übereinstimmt.

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Hinweis: Ich bin weder Anwalt für Baurecht, noch Architekt bzw. Bauingenieur. Der vorliegende Artikel wurde nach besten Wissen und Gewissen recherchiert und geschrieben. Es handelt sich hierbei aber um keine rechtsverbindliche Beratung.

Quellen 

  • Schneider, Dietmar (2017): Tiny Houses und das deutsche Baurecht 
  • Verbraucher-Zentrale NRW (2017): Bauen!: Das große Praxis-Handbuch für Bauherren
  • Stiftung Warentest (2017): Unser Bauherren-Handbuch: In sieben Schritten ins eigene Haus 

Bildnachweis (v.o.n.u.)

  • Header: Photographs by bepictures
  • Bild 1: Henning Wolff, www.wohnimkubus.de
  • Bild 2: Torben Eskerod
  • Bild 3: Virginie Laune on Unsplash
  • Flächennutzungsplan: Sascha Langenstein, 23 November 2012, Flächennutzungsplan der Stadt Koblenz. Stark vereinfacht und verkleinert, This file is licensed under the Creative Commons Attribution 3.0 Unported license.
  • Quiz-Banner: Anže Čokl 

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